מיסוי מקרקעין
ראשי // מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מסועף שנכנס לתוקף עוד בשנת 63' ומתעדכן ללא הרף בהתאם לשוק הנדל"ן.
על אף שבחוק קיימים תנאים מסוימים שיכולים להוריד משמעותית את גובה המיסוי – לא תמיד אדם המעורב בעסקה יהיה מודע לכך. בין אם אתם מעורבים בעסקה לרכישה או קניה של נכס מקרקעין, המס העיקרי שיחול עליכם, אם יחול – יהיה מס שבח (מוכרים) או מס רכישה.
המשרד מעניק ייעוץ וטיפול משפטי כולל ומקיף בכל היבטי תחום מיסוי המקרקעין.
מטרת העמוד היא להנגיש את המידע ככל שניתן בכתבות, מאמרים ומושגים הנוגעים לדבר, אך במידה ולא נמצאה תשובה עבור הסוגיה שבעקבותיה הגעתם לכאן, תרגישו חופשי לשאול כל שאלה בנושא, ותקבלו תשובה מנומקת ומלומדת ע"י עורך דין מומחה למקרקעין מטעמנו.
מיסוי מקרקעין - תוכן עניינים
מס שבח – מיסוי מקרקעין
עד לפני מספר שנים, הרוב המכריע של מוכרי דירות לא שילמו מס שבח, וזאת בעקבות פטורים שניתנו ככל הנראה על מנת לעודד קניה של נכסים. אך ב-2014 בוצעה רפורמה משמעותית בתקנות מס השבח, היקף הפטורים בעבור תשלום מס זה צומצם, וישראלים רבים בעקבות השינויים בחוק נכנסו לאוכלוסייה החייבת בתשלום מס השבח.
השינוי המרכזי ברפורמה: אם בעבר היה אפשר למכור דירה כל 4 שנים ולקבל פטור מלא, כיום חישוב המס כולל מורכבות גדולה יותר, והפטורים הרבה פחות גורפים מבעבר.
מהו מס שבח מקרקעין?
מס שבח מחושב בעת מכירת דירה, והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בכנס, כלומר – ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, עמלה למתווך {עד 2% משווי הדירה}, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה ובאופן כללי אגרות ומסים, הוצאות על ריבית המשכנתה, פחת ועוד). מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.
יש לשמור חשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירה, כגון שיפוץ, תשלום לעורך דין וכד', מהסיבה הברורה שבעת מכירת דירה החייבת במס, הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב.
לשם הדגמה, אם קניתם דירה ב-1,500,000 מיליון שקל ומכרתם אותה ב-2,000,000 מיליון שקל, רווח ההון (ברוטו) הוא 500 אלף שקל. מסכום זה מקוזזות הוצאות עורך הדין, תיווך, שיפוץ וכו'.
בדוגמה שלנו ההוצאות על השבחת הדירה עומדת על 200 אלף שקל, ולכן מס השבח הסופי יהא מתוך נגזרת של 300 אלף ש"ח.
במקרה בו התגלה כי אין שבח, רווח הון, לעומת מחיר הקנייה, אין טעם בשימוש בפטור ממס שבח, במיוחד בעקבות העבודה כי ניצול פטור מונע את הזכות לבקשת פטור במכירת דירה נוספת בעתיד.
בעבר, היו שני סוגי פטור שפטרו את מרבית האוכלוסייה בישראל: פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, ופטור במכירת דירה אחת לארבע שנים, ללא קשר למספר הדירות הנמצאות בבעלות המוכר. כלומר, גם אם הייתה ברשותכם יותר מדירה אחת, כל עוד הוקפד לבצע מכירה בהפרש של יותר מארבע שנים, נתקבל פטור מלא ממס שבח.
השינוי במס השבח ב – 2014
החל מ-2014, נכנסה לתוקף רפורמה במס שבח, והפטור שהיה כמעט וגורף, בוטל.
על פי התקנות החדשות, מי שמחזיק בדירה אחת (המוגדרת 'דירה יחידה מזכה') יקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. בעלי מספר נכסים ישלמו מס על פי חישוב ליניארי, אותו נסביר בהמשך. המשמעות השינוי בשיטת המיסוי הוא ביטול הפטור על מכירה כל ארבע שנים.
עם זאת, ישנה החשבות בבעלי הנכסים כך שהמס יחושב על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד יום המכירה – תהליך המכונה 'חישוב ליניארי' או 'הגנה ליניארית', משום שהמס מחושב ליניארית ביחס לתקופת שבה הייתה בעלות בנכס.
לדוגמה, מי שרכש את הדירה השנייה (ומעלה) שלו ב-2 מיליון שקל ב-2012, ומכר אותה ב-2018 ב-2.7 מיליון שקל, המס מחושב על ידי חישוב השבח הכולל ב-7 השנים שבין הקנייה למכירה – 700 אלף שקל, וחלוקה לפי שנה – בכל שנה השבח הממוצע עמד על 100 אלף שקל. כעת נחשב 25% ממס השבח הרלוונטי – 5 שנים שבין 2014 עד 2018. כלומר, מס השבח יחושב לפי רווח של 500 אלף שקל לפני קיזוזים והפחתות.
כיצד מחשבים מס שבח?
לטובת הציבור עומד מחשבון מס מטעם רשות המסים, דרכו ניתן לחשב את המס על עסקה העומדת להתבצע או עסקה שבוצעה, על מנת להעריך באופן כללי את המס המשוער.
לאחר העסקה, מוכר או לעו"ד המייצג אותו יש 40 יום מתאריך המכירה על מנת להצהיר בפני רשות המסים על הנכס הנמכר, התמורה שהתקבלה, הניכויים והתוספות הרלוונטיות, סכום המס והחישוב שלו, ובקשה לקבלת פטור או הנחה. הדיווח מועבר לרשויות מיסוי מקרקעין באמצעות טופס 2990, אליו מצטרף טופס 7002.
בנוסף לאסמכתאות ואישורים המעידים על ההוצאות התשומות לצורך הכרה כהוצאה. על המוכר לשלם את המס המחושב על ידו תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה.
פטור ממס שבח
למרות ביטול הפטורים המרכזיים ב-2014, עדיין קיימים תנאים רבים המאפשרים פטור מלא או חלקי ממס שבח. מהם הפטורים הקיימים נכון להיום? וכיצד מקבלים את הפטור?
- תנאי מקדים לזכאות: דירת מגורים מזכה
דירת מגורים מזכה היא תנאי מקדים לזכאות לפטור מס שבח. על פי ניסוח החוק, דירת מגורים מזכה היא דירה שהבנייה שלה הושלמה, הנמצאת בבעלות או בחכירה של 25 שנים ומעלה של אדם פרטי (ולא ישות עסקית), אשר שימשה בשיעור גבוה מ-50% מהשטח שלה לצורך מגורים בארבע השנים שקדמו למכירה (או 80% מהתקופה המחושבת למס שבח). החריגים בלשון החוק הם בית כנסת וגן ילדים, אשר נחשבים בתור דירת מגורים מזכה, על אף שלא שימשו למגורים. הפטור ניתן לתא המשפחתי כולו, ולא רק למחזיק הנכס.
אם הדירה שאתם מוכרים מוגדרת 'דירת מגורים מזכה', השלב הבא הוא מציאת מסלול הפטור הרלוונטי ביותר עבורכם. חשוב לציין כי מומלץ לתכנן את המיסוי באופן מיטבי, ולקחת בחשבון מכירות עתידיות.
- פטור בעקבות אחזקת הדירה מעל 18 חודשים
החל משנת 2014, מוכר דירה אשר החזיק בזכות על הדירה במשך 18 חודשים לכל הפחות לפני המכירה, ומדובר בדירתו היחידה, יזכה לפטור ממס שבח. בתיקון לחוק מצוין גם כי אם למוכר דירה כלשהי יש זכות בשיעור קטן משליש מדירה נוספת, הוא יכול ליהנות מפטור מלא על מס השבח.
ומה לגבי דירה שנתקבלה בירושה? בעל דירה יחידה המחזיק ברשותו דירה שנתקבלה בירושה (בהתאם לסעיפי החוק), יהיה פטור ממס שבח על מכירת הדירה שלא התקבלה בירושה.
- פטור ממס שבח על דירה מירושה
מכירה של דירה שהתקבלה בירושה מקבלת פטור ממס שבח, אך עם מספר תנאים שהמרכזיים בהם הנם:
> על היורש להיות צאצא (בן\בת\נכד\ה) של המוריש,
> למוריש לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו, ואם עדיין היה בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס שבח בעת המכירה.
שימו לב: דירה שהורה ירש מילדו לא יכול ליהנות מפטור זה.
- פטור במכירת שתי דירות
על פי נוסח החוק, תושב ישראל זכאי לקבל פטור ממס שבח בעת מכירה של שתי דירות ביחד, אך בתנאי חשוב במיוחד – מטרת המכירה צריכה להיות רכישת דירה אחת במקומן.
לפטור זה תנאים נוספים: על שווי הדירה החדשה להיות לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות. תנאי זה נועד כדי להבטיח כי ההון אכן נוצל לרכישת דירה.
במועד מכירת הדירה הראשונה, המוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד. בנוסף, הפטור ניתן אם פרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעלה על 12 חודשים, וקניית הדירה החדשה נעשית בפרק זמן של 12 חדשים שלפני\ אחרי מכירת הדירה השנייה.
על המחיר הכולל של שתי הדירות להיות עד 2 מיליון שקל, כאשר מעל סכום זה הפטור הניתן הוא יחסי להפרש ובאשר לדירה השנייה הנמכרת בלבד, ועד לסך של 3.33 מיליון שקל, כאשר מעליו לא ניתן פטור כלל.
- פטור כאשר אין תמורה בעסקת המכירה
פטור בעת העברת נכס ללא תמורה מתקיים לרוב בסיטואציות של הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה, בהתאם לתנאי החוק. במקרה שכזה, קיים פטור חלקי ממס שבח, כאשר הקונה משלם שליש משיעור המס.
החל מ-2014, הגדרת 'קרוב משפחה' צומצמה, כאשר העברה בין אחים ללא תמורה תוגדר כפטורה ממס שבח רק כאשר הדירה התקבלה בירושה מהוריהם לפני ההעברה.
בנוסף, העדכונים בחוק מתייחסים לתקופת הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מרגע קבלתה. מקבל דירה במתנה ייהנה מפטור ממס שבח במכירה בעתיד, אם התגורר בדירה ברציפות במשך שלוש שנים, או במשך ארבע שנים אך לא באופן קבוע.
- עדכוני תנאים לפטור החל מ-2018
החל מ-2018, הרפורמה מיושמת במלואה, ולכן נוספים תנאים לקבלת פטור: ראשית, מדובר בדירה היחידה של המוכר – מדובר בתנאי הכרחי ובסיסי, כאשר בעלים של דירת מגורים יחידה (שאינו תושב חוץ) זכאי למכור דירה אחת בפטור כל 18 חודשים. הבדיקה על כמות הדירות בבעלות המוכר נעשית נכון ליום המכירה. תנאי נוסף הוא שהמוכר מחזיק בדירה 18 חודשים מיום סיום בנייה.
הסייגים לתנאי זה:
ההגדרה של 'מכירת דירה נוספת', כלומר דירה שהיא מעבר לדירה יחידה בבעלות, לא תיחשב בתור דירה נוספת אם
> מדובר בדירה שהאחזקה של המוכר בה קטנה משליש דירה, > דירה שהושכרה בתור דירה מוכרת לפני 1997.
> דירה שהתקבלה בירושה והיא הדירה היחידה של המוריש והיורש הוא בן זוג\צאצא ו\או בן זוג של הצאצא של המוריש.
> במקרה בו המוכר מחזיק בדירה מירושה שהחלק שלו בה אינו גדול מ-50%, הדירה לא תיחשב בתור דירה נוספת.
> עוד סייג חשוב: דירה אשר נרכשה כתחליף לדירה שנמכרה ב-18 החודשים שלפני המכירה- לא תחושב כדירה נוספת.
- תקרה לפטור
בנוסף, הרפורמה במס השבח קובעת תקרה לפטור ממס שבח, העומדת על 4.5 מיליון שקל. כלומר, אם מס השבח המחושב גדול מ-4.5 מיליון שקל, אין פטור על החלק שמעל התקרה.
יכול לעניין אותך: איך לחסוך כסף ממסים על עסקת קומבינציה?
סיכום
לסיכום, מס שבח הון, שבעבר היה "מס בספרים" וכמעט ולא יושם, הפך בשנים האחרונות למס משמעותי הנגבה בעת מכירת דירות בישראל. לפני מכירת דירה חשוב לבדוק האם קיימת השבחה (רווח) בעת המכירה (ובקיזוז ההוצאות בעבורה). בנוסף, ישנם תנאים רבים לקבלת פטור מלא\חלקי מתשלום מס שבח, כך שלקראת מכירה של דירה, חשוב לבדוק עם איש מקצוע האם קיימים תנאים לפטור, וכיצד לממש את הזכאות לפטור זה. בנוסף, מומלץ לבדוק עם איש מקצוע האם קיימים תנאים המאפשרים לכם להפחית מס שבח ששולם על ידיכם בעבר (למשל, אם רכשתם דירה אחרי 1961 ומכרתם אחרי 2006), בתכנון מס שיפחית את מס השבח העתידי.
שאלות נפוצות
- מהי שומה עצמית?
שומה עצמית היא השומה הנערכת על ידי מוכר הנכס בעצמו, ומועברת למס הכנסה יחד עם הצהרה על העסקה ופרטיה. דיווח זה כולל חישוב מס שבח. רשות המיסים שולחת (על פי חוק) לנישום הודעה על סכום המס שהצהיר עליו, וסכום זה הוא שומה עצמית של מס שבח. בהמשך, רשות המס ראשית לערוך שומה מחדש בהתאם לתחשיב שהיא רואה לנכון, ולהעביר את הסכום החדש לנישום. על שומה זו ניתן להגיש ערעור.
- שאלת משפרי הדיור: מה קורה כשקונים דירה לפני מכירת הדירה הקיימת?
בחלק מהמקרים, משפרי דיור מוכרים את הדירה הקודמת שלהם רק לאחר רכישת הדירה החדשה, וכך נוצר מצב בו הם מחזיקים יותר מדירה אחת בעת המכירה, ולכאורה חייבים במס שבח. על מנת למנוע מקרים אלו, המחוקק קבע כי תתאפשר תקופת חפיפה של 18 חודשים לכל היותר בו משפרי הדיור יורשו להחזיק שתי דירות במקביל – ועדיין לקבל פטור ממס שבח.
- האם יש מס שבח במכירה חלקית?
כאשר מדובר בקרקע, והמוכר מבצע עסקה על חלק מהשטח, מס השבח מחושב על פי שווי הקרקע כולה, ולא על פי השווי הספציפי של השטח הנמכר. כלומר, גם אם זכויות הבנייה בשטח הנמכר נמוכות יותר, מס השבח יחושב על פי הזכויות הכלליות על כל הקרקע.
- האם יש פטור על העברת נכס בעקבות הסכם גירושין?
על פי חוק, העברת זכות בדירה המבוצעת על פי פסק דין שניתן בגירושין, לא תוגדר כלל בתור מכירת דירה, גם אם בוצעה בין בני הזוג, או בין בני הזוג לילדיהם, ובין אם היא מבוצעת עם תמורה או ללא תמורה. כלומר, ההעברה אינה נחשבת בתור אירוע מס, ולכן אין צורך לדווח עליה למיסוי מקרקעין.
- מה קורה במכירת דירה שבנייתה עדיין לא הסתיימה?
דירה שהבנייה שלה עדיין לא הושלמה, אינה מוגדרת בתור 'דירת מגורים', ולכן אינה זכאית לפטור על פי חוק. במקרים בהם חלק מהדירה נמצא בשלבי בנייה (בעבודות הרחבה, למשל), קיים סיכוי לכך שכל הדירה תוגדר בתור דירה לבנייה, ולכן לא יהיה ניתן לקבל פטור. לחילופין, הפטור יכול להתקבל על חלק מהתמורה, המיוחס לחלק הגומר המשמש למגורים, אך לא לחלק המצוי בבנייה.
- מהו יום המכירה לצורך מס שבח?
יום המכירה לצורך תשלום מס שבח הוא יום חתימת החוזה. כאמור, מיום החתימה, למוכר יש חלון של 40 יום לדווח לרשות מיסוי מקרקעין. החריגים בסעיף זה הם הוצאה לפועל (יום אישור המכירה), הפקה (יום פסק הדין הסופי), עסקאות קומבינציה (יום אישור התכנית) ועסקאות מול מנהל מקרקעי ישראל (יום אישור העסקה על ידי המנהל).
לא נמצאה תשובה לשאלתך? ניתן לפנות לעו"ד ממשרדנו לקבלת מענה ראשוני ללא התחייבות.
מס רכישה – מיסוי מקרקעין
מס רכישה הוא מס ישראלי המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. המס נגבה עבור נכסי נדל"ן דוגמת בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים ביעודים שונים (חקלאי, מסחרי, משרדים, מגורים ועוד) ומבנים ביעודים שונים. הקונה נושא בתשלום מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים מדורגים, לרשות המיסים, בנוסף לתשלום למוכר עבור הנכס הנרכש.
כבר בתחילת הדרך, המס הפריד והבדיל בין רכישת דירה ראשונה לבין רכישת דירה להשקעה. לרוכשי דירה ראשונה/יחידה יש פטור עד תקרה מסוימת (ומעבר לכך יש הקלות ופטורים נוספים לקבוצות שונות). חשוב לשים לב – לא מדובר בהכרח על דירה ראשונה – שכן אז הפטור ברור. מדובר בדירה יחידה, כלומר אם רכשתם דירה שמוגדרת על פי החוק כדירה יחידה, אז אתם משלמים מס רכישה לפי המסלול עם שיעורי המס הנמוכים. ואיך יש בכלל הבדל בין דירה יחידה לדירה ראשונה? עקרונית יכול להיות כמובן שרכשתם דירה ואין ברשותכם דירה אחרת, למרות שבעבר הייתה. ואז לא מדובר על דירה ראשונה.
מס רכישה משתנה מדי שנה, ותלוי באופן ישיר בגובה העסקה ובסוג הנכס. כמו כן, מס רכישה מהווה אחוז מסוים מגובה העסקה, במקרים מסוימים הוא מחושב באופן מדורג. פעם בשנה, ב-16 בינואר, מעדכן משרד האוצר את שיעור המס ומדרגותיו בהתאם לעליית המדד. כמו כן, החוק מעניק פטורים והקלות במקרים מסוימים (כגון לנכה, עולה חדש ועוד).
שיעורי מס הרכישה לשנת 2020, לרוכש של דירת מגורים יחידה:
סימולטור מס רכישה רשות המיסים
https://www.misim.gov.il
/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb
תיאום מס רכישה בין ישראל למדינות אחרות
בין מדינת ישראל לארצות הברית קיימת אמנת מס ברורה ומסודרת הקובעת את ענייניו הפיננסיים של המשקיע הזר במדינה. על פי סעיף 7 לאמנה בין ישראל לארצות הברית, הנהנית הראשית מהמס הצפוי היא המדינה בה מבוצעת ההשקעה. מס ההכנסה של המדינה שממנה הגיע המשקיע יקבל אף הוא דיווח אך עלות המס תחושב לאחר הורדת מס ההכנסה המקומי בגין הרווחים ששולמו. חשוב להקפיד על הדיווח ולבחון את כדאיות העסקה על ידי ביצוע תחשיב מס מבעוד מועד בכדי לאפשר לקבל תחזית שקופה בנוגע לגובה המס שישולם בהתאם לאמנה בין המדינות.
מיסוי קומבינציה בתמ"ה 38 ופרויקט פינוי בינוי
עסקת תמ"א 38 היא למעשה עסקת קומבינציה, בה בעלים של דירה מוכר ליזם קרקע ו/או זכויות בניה המוענקות מכוח תמ"א 38, בתמורה לשירותי בניה. בדומה לעסקת קומבינציה, גם עסקת תמ"א 38 עשויה להביא לחבות במס שבח, מס רכישה ומע"מ.
חוק מיסוי מקרקעין מעניק הטבות מס ייחודיות בעסקאות תמ"א 38 (חיזוק או הריסה). החוק קובע, כי בעלים של דירה, המוכר זכויות בניה מכוח תמ"א מסוג חיזוק (תמ"א 38/1) יהיה פטור ממס שבח, אם תמורת זכויות הבניה בוצעו שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק. החוק קובע עוד, כי בעלים של דירה, המוכר זכויות בניה מכוח תמ"א בדרך של הריסה (תמ"א 38/2) יהיה פטור ממס שבח, אם תמורת הזכויות קיבל דירת מגורים חלופית אחת (ובאזורי ספר – שתי דירות מגורים), ששטחה אינו עולה על שטח הדירה המקורית בתוספת 25 מ"ר; או לחלופין, ששוויה אינו עולה ככלל על שווי הדירה המקורית ללא זכויות בניה נוספות או על סך של 2,042,500 ₪ (נכון לשנת 2018). תמורה החורגת מהאמור לעיל (למשל, קבלת יותר מדירה אחת כתמורה בעסקת תמ"א 38/2) עלולה להביא לחיוב במס שבח בשיעורי מס "רגילים", שעשויים להגיע עד 40%.
בנוסף, חוק מיסוי מקרקעין קובע דחייה של "יום המכירה" של הזכויות במקרקעין ליזם בעסקת תמ"א 38, עד למועד בו היזם החל לספק את שירותי הבניה. בהקשר זה נשאלת השאלה האם היזם בכלל מחזיק בזכות במקרקעין בטרם הגיע יום המכירה. עשויה להיות לכך חשיבות כאשר היזם מוכר את זכויותיו בפרויקט התמ"א, או בחברה היזמית, לפני המועד האמור.
חוק מע"מ מעניק הטבה בדמות מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבניה שמעניק היזם בעסקאות תמ"א 38, כל עוד אינם חורגים מהתקרות והתנאים המצוינים בחוק מיסוי מקרקעין.
מיסוי מקרקעין בפרויקט פינוי בינוי
עסקת פינוי בינוי מערבת אירועי מס רבים העלולים להוות חסם בפני כניסה לפרויקט (לאור משקל כל אחד מהם, קל וחומר לאור משקלם המצטבר), הן ליזמים והן לבעלי קרקע. כדי להתגבר על-כך ועל מנת לעודד התחדשות עירונית התקין המחוקק את פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963.
פרק חמישי 4 קובע אמנם כי מדובר בעסקת מכר מלא (ולא בעסקת קומבינציה כפי שניתן לסבור באופן אינטואיטיבי), אך מנגד פוטר את בעלי הקרקע ממס שבח ומס רכישה. כך, מקל המחוקק הן על בעלי הזכויות והן על היזם אשר בסופו של דבר נושא במיסים החלים על בעלי הזכויות.
במקום עסקת קומבינציה קבע המחוקק בפרק חמישי 4 כי עסקת פינוי בינוי תישום כעסקת מכר מלא, בעלת תבנית ברורה וגדורה, המקלה על החיוב או הפטור שניתן לבעל הקרקע.
עסקת פינוי בינוי מורכבת משתי עסקאות – בפעם הראשונה הדייר מוכר את זכויותיו בדירה הישנה ובקרקע ליזם (עסקה המטילה על פניה חיוב במס שבח על בעל הקרקע ובמס רכישה על היזם); בפעם השנייה בעל הקרקע רוכש מן היזם את הדירה החדשה (עסקה המטילה לכאורה מס שבח על היזם ומס רכישה על בעל הקרקע).
המחוקק קבע כי על אף שמדובר בשתי עסקאות (מכירה מלאה ורכישה מלאה), הרי שבעל הקרקע ייהנה מפטור מתשלום מס שבח בגין המכירה ליזם (העסקה ה- 1) וגם מפטור מתשלום מס רכישה בגין רכישה מן היזם (העסקה ה-2).
התנאים לקבלת הפטור
בעל הקרקע ייהנה מההטבות הללו (הן בעסקה ה-1 והן בעסקה ה-2) רק בהינתן תנאים מסוימים בלבד.
ראשית, כדי שיחול פטור ממס שבח בגין העסקה ה-1, הוגדר בחוק כי שווי הדירה החדשה לא יעלה על תקרת שווי באחת משלוש קטגוריות (על-פי הגבוהה מבניהן), כדלקמן:
- שווי הדירה החדשה לא יעלה על שווי דירה ממוצעת בגודל 120 מ"ר בפרויקט החדש.
- שווי הדירה החדשה יהיה עד 150% משווי הדירה הישנה.
- שטח הדירה החדשה יהיה עד 150% משטח הדירה הישנה, ובכל מקרה לא יעלה על 200 מ"ר.
שנית, חבילת ההטבות האמורה חלה רק על מתחמים לפינוי ובינוי שעליהם הכריזה המדינה כמתחמים לפינוי לשם בינוי (במסלול מיסוי או במסלול רשויות מקומיות). הנה כי כן, לא די בכך שבניין ייהרס וייבנה מחדש כדי לזכות את בעלי הקרקע ו/או את היזם בפטורים על-פי פרק חמישי 4.
שלישית, הפטור ניתן לבעל הקרקע בגין דירה אחת בלבד בפרויקט פינוי בינוי. כדי לא לעודד ספקולנטים שינצלו את הפטור, קבע המחוקק בפרק חמישי 4 כי ההטבות יחולו על דירה אחת, וכי על יתר הדירות ישלם בעל הקרקע מס שבח ומס רכישה באופן מלא ועל-פי מאפייניו האישיים.
רביעית, הפטור לא יינתן למי שקיבל את הזכויות בדירה מקרובו (בפטור ממס שבח) במהלך 24 חודשים לפני חתימת ההסכם לפינוי בינוי. מטרת המחוקק הייתה לסכל אפשרות של ספקולנטים למסור את זכויותיהם בדירות להשקעה לקרוביהם במטרה לחמוק מתשלום מס.
שדרוג דירה לא פטור ממס רכישה
הפטור האמור ממס רכישה בגין העסקה ה- 2 יחול רק על דירת הבסיס בפרויקט (זו שהתחייב בה היזם כלפי בעל הקרקע כדירת תמורה על-פי ההסכם). אם ירצה בעל הקרקע לשלם סכום נוסף ליזם בתמורה להגדלת הדירה החדשה ו/או לשינוי תכונה אחרת שלה (גובה, כיוון, גודל מרפסת או כל תכונה אחרת), יצטרך לשלם על-כך מס רכישה.
כיצד יחושב מס הרכישה במקרה של שדרוג דירה
הסכום שהוסיף בעל הקרקע בגין שדרוג דירת התמורה יחולק בשווי הכולל של הדירה החדשה שבחר בעל הקרקע לקבל מן היזם במקום דירת התמורה. המנה שתתקבל כתוצאה מן החילוק תוכפל בסכום חיוב מס הרכישה שבעל הקרקע היה אמור לשלם בגין רכישת הדירה החדשה אילו רכש את כולה מן היזם (מן השקל הראשון ועד השקל האחרון). המכפלה שתתקבל תהיה סכום החיוב במס רכישה בגין השדרוג.
לשם המחשה תובא דוגמא (במספרים עגולים): שדרוג בשווי 200,000 ₪ יחולק בשווי דירה חדשה בסך 1 מיליון ₪. המנה המתקבלת היא 0.20 (1/5). אם בגין כל הדירה החדשה היה בעל הקרקע נדרש לשלם סך 80,000 ₪ בגין מס רכישה (לפי 8% מס על דירה שניה בדוגמא), הרי כפל של 0.20 (1/5) בסך 80,000 ₪ יניב חיוב מס רכישה בסך 16,000 ₪ בגין השדרוג.
סיכום
באופן המתואר, אפשר המחוקק לבעלי הקרקע וליזם להתגבר על חסם כניסה משמעותי להתקשרות בהסכם לפינוי בינוי, לכל הפחות בתחום מיסוי מקרקעין, אשר בערים מסוימות בארץ, הפטור ממיסוי עלול להוות נקודה מפנה בבחינת כלכליות שתאפשר לצדדים להוציא לפועל עסקת פינוי בינוי. ומצד שני, המחוקק 'הגן על הקופה הציבורית' ובגין עסקה מעבר לעסקת היסוד, הטיל חיוב יחסי במס. על חסמי כניסה אחרים, כגון מע"מ על שרותי בניה וכיו"ב נדון במאמר אחר
מס שבח בפרויקטים של תמ"א 38
באשר לביצוע פרויקט תמ"א, עולה השאלה האם קיים תשלום מס שבח? הרי נוצר רווח כתוצאה מהשבחה של הנכס, דרך הוספה של מרפסת, מעלית, שיפוץ הבניין, ממ"ד וכד'.
התשובה מחולקת לשניים: בביצוע תמ"א 38/1, החוק מגדיר פטור ממס שבח בעת מכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו בתכנית התמ"א. הפטור ניתן לאחר בחינת זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת בעבורן, כאשר קיימים מספר תנאים לקבלת פטור:
1. התמורה ניתנה בשירותי בנייה ועל פי תכנית החיזוק (ולא במזומן, למשל)
2. המבנה עובר חיזוק מפני רעידות אדמה ושיפוץ הכולל הרחבת שטחי שירות, התקנת מעלית, מרפסות שמש, מחסנים וחנייה.
כאשר מדובר על פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), אין פטור ממס שבח, משום שמדובר במכירה של דירה וקבלת דירה אחרת במקומה. במקור, רשות המסים התייחסה לעסקה בתור 'עסקת קומבינציה'. מאז כניסת הרפורמה הוכנסו תיקונים לחוק, המאפשרים פטור במקרים בהם התוספת לדירה המקורית לא עולה על 25 מ"ר, או שערכה של הדירה החלופית אינו גבוה משווי הנכס המקורי ללא זכויות הבנייה הנוספות, או מסכום של 2.1 מיליון שקל (הסכום הגבוה מבניהם).
באיזה שלב חשוב לדבר עם איש מקצוע?
אם אתם מתלבטים בשאלה האם עליכם להזמין את שירותיו ובאיזה שלב בדיוק, הדבר הנכון ביותר לעשות בהיבט זה, הוא ללמוד מאנשי עסקים בכירים ובעלי הון. אנשים אלה אינם זזים ללא עורך דין, מכיוון שהם א' יכולים לממן זאת וב' מבינים את החשיבות הקריטית של נוכחות עורך דין בכל פעילות שלהם. לאורך כל ההליך המשפטי, כבר החל מהדקות הראשונות לחקירה, יעשה הגוף החוקר כל מאמץ להוציא מן החשוד מידע שיכול לסייע בהפללת החשוד עצמו.
למעשה, תפקידו של עו"ד מיסים הוא כפול:
- להגן עליכם במישור הפלילי.
- להגן עליכם במישור הכלכלי/ מיסוי.
כאשר אתם יושבים מול חוקרי רשות המיסים, אתם יושבים למעשה מול גוף חוקר בעל סמכויות חקירה, וכל מילה שתוציאו במהלך החקירה יכולה לפעול לרעתכם עד כדי היקף הענישה שתושת עליכם. איש מקצוע בתחום מס הכנסה ומיסוי, מסייע לכם בהתנהלות מול גורמי החקירה והתביעה במישור הפלילי, בבחינת נסיבות המקרה וזיהוי נסיבות מקלות, בהנחיה והדרכה מה מותר ומה אסור לכם, מה עליכם להגיד ומה לא וכדומה, ובהמשך הדרך הוא מסייע לכם גם במישור המקצועי של חוקי המס ומציאת קו ההגנה המיטבי עבורכם.
עורך דין מיסים – אף פעם לא מאוחר
איש מקצוע יכול לספק לכם את הערך הרב ביותר, דווקא ברגעים בהם אתם הכי פחות חושבים על האפשרות הזאת, הדקות הראשונות של העיכוב או ההזמנה לחקירה, כבר אז, כשאתם נמצאים במצב של הלם, של פחד ושל חוסר וודאות, כבר אז אתם זקוקים לעורך הדין יותר מכל. ואחרי שאמרנו את כל זה, אף פעם לא מאוחר להזמין עורך דין מקצועי שייצג אתכם בהליך המשפטי.
לתיאום פגישה עם עורך דין מיסים וקבלת ייעוץ וליווי משפטי ראשוני.
מס שבח בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי (תמ"א 2\38)
באשר לביצוע פרויקט תמ"א, עולה השאלה האם קיים תשלום מס שבח? הרי נוצר רווח כתוצאה מהשבחה של הנכס, דרך הוספה של מרפסת, מעלית, שיפוץ הבניין, ממ"ד וכד'.
התשובה מחולקת לשניים: בביצוע תמ"א 38/1, החוק מגדיר פטור ממס שבח בעת מכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו בתכנית התמ"א. הפטור ניתן לאחר בחינת זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת בעבורן, כאשר קיימים מספר תנאים לקבלת פטור:
1. התמורה ניתנה בשירותי בנייה ועל פי תכנית החיזוק (ולא במזומן, למשל)
2. המבנה עובר חיזוק מפני רעידות אדמה ושיפוץ הכולל הרחבת שטחי שירות, התקנת מעלית, מרפסות שמש, מחסנים וחנייה.
כאשר מדובר על פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), אין פטור ממס שבח, משום שמדובר במכירה של דירה וקבלת דירה אחרת במקומה. במקור, רשות המסים התייחסה לעסקה בתור 'עסקת קומבינציה'. מאז כניסת הרפורמה הוכנסו תיקונים לחוק, המאפשרים פטור במקרים בהם התוספת לדירה המקורית לא עולה על 25 מ"ר, או שערכה של הדירה החלופית אינו גבוה משווי הנכס המקורי ללא זכויות הבנייה הנוספות, או מסכום של 2.1 מיליון שקל (הסכום הגבוה מבניהם).
עסקת תמ"א 38 היא למעשה עסקת קומבינציה, בה בעלים של דירה מוכר ליזם קרקע ו/או זכויות בניה המוענקות מכוח תמ"א 38, בתמורה לשירותי בניה. בדומה לעסקת קומבינציה, גם עסקת תמ"א 38 עשויה להביא לחבות במס שבח, מס רכישה ומע"מ.
חוק מיסוי מקרקעין מעניק הטבות מס ייחודיות בעסקאות תמ"א 38 (חיזוק או הריסה). החוק קובע, כי בעלים של דירה, המוכר זכויות בניה מכוח תמ"א מסוג חיזוק (תמ"א 38/1) יהיה פטור ממס שבח, אם תמורת זכויות הבניה בוצעו שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק. החוק קובע עוד, כי בעלים של דירה, המוכר זכויות בניה מכוח תמ"א בדרך של הריסה (תמ"א 38/2) יהיה פטור ממס שבח, אם תמורת הזכויות קיבל דירת מגורים חלופית אחת (ובאזורי ספר – שתי דירות מגורים), ששטחה אינו עולה על שטח הדירה המקורית בתוספת 25 מ"ר; או לחלופין, ששוויה אינו עולה ככלל על שווי הדירה המקורית ללא זכויות בניה נוספות או על סך של 2,042,500 ₪ (נכון לשנת 2018). תמורה החורגת מהאמור לעיל (למשל, קבלת יותר מדירה אחת כתמורה בעסקת תמ"א 38/2) עלולה להביא לחיוב במס שבח בשיעורי מס "רגילים", שעשויים להגיע עד 40%.
בנוסף, חוק מיסוי מקרקעין קובע דחייה של "יום המכירה" של הזכויות במקרקעין ליזם בעסקת תמ"א 38, עד למועד בו היזם החל לספק את שירותי הבניה. בהקשר זה נשאלת השאלה האם היזם בכלל מחזיק בזכות במקרקעין בטרם הגיע יום המכירה. עשויה להיות לכך חשיבות כאשר היזם מוכר את זכויותיו בפרויקט התמ"א, או בחברה היזמית, לפני המועד האמור.
חוק מע"מ מעניק הטבה בדמות מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבניה שמעניק היזם בעסקאות תמ"א 38, כל עוד אינם חורגים מהתקרות והתנאים המצוינים בחוק מיסוי מקרקעין.
ימין משרד עו"ד הינו משרד עו”ד בעל ניסיון נרחב בשירותים משפטיים בתחום דיני המסים, ומיסוי מקרקעין אשר עוסק בין היתר: בתחומים הבאים:
- מיסוי מקרקעין
- מיסוי לתושב חוזר
- מיסוי לתושב ותיק
- מיסוי לעולה חדש
- עבירות צווארון לבן
- מס שבח
- מס רכישה
- מיסוי תמ"א 38
- מיסוי פינוי בינוי
- מיסוי חברות
- מיסוי מלכ"ר
- מיסוי עסקאות בחו"ל
- תכנון מס
- מיסוי נאמנויות
- מיסוי יבוא יצוא
- מיזוגים ורכישות
- ניהול נכסים
- הסכם תיווך
- הגבלים עסקיים
- הפרת חוזה
- מס הכנסה
- מע"מ
- חוק המזומן
- עסקאות בחו"ל
- מיסוי עסקאות טכנולוגיה
- מיסוי בגיוס הון
- שיטת המיסוי בישראל
- הטבות במס למשקיעים מחו"ל
- מס הון
- מחשבוני מיסוי
במידה ולא נמצאה תשובה לשאלתכם, ניתן להפנות שאלה באמצעות תיבת צור קשר
ליצירת קשר עם עורך דין בנושא דיני מסים ומיסוי מקרקעין:
המידע באתר אינו מהווה תחליף למתן חוות דעת ספציפית, אף כי נעשו מאמצים להקפיד על דיוק המידע נכון למועד פרסום המאמר, ימין משרד עו"ד איננו אחראי לכל שימוש בו אשר מחייב בדיקה או קבלת ייעוץ על בסיס מקצועי. לקבלת ייעוץ ע"י עורך דין ממשרדינו ככל שיידרש וללא התחייבות, ניתן לפנות באמצעות תיבת מילוי פרטים \ עמוד "צור קשר"
למידע נוסף אודות ימין משרד עורכי דין ניתן לקרוא אודות המשרד בעמוד המיועד